Czym jest gwarancja hipoteczna i jak banki zarządzają ryzykiem?

Gwarancja hipoteczna odgrywa kluczową rolę w systemie bankowym, chroniąc instytucje finansowe przed ryzykiem niewypłacalności kredytobiorcy. Jeśli kredytobiorca nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, bank może wykorzystać zabezpieczenie w postaci nieruchomości do spłaty kredytu. Gwarancja hipoteczna, sporządzona przez notariusza i zarejestrowana w rejestrze gruntów, jest jednym z głównych narzędzi zarządzania ryzykiem w bankowości. Pozwala bankom zapewnić spłatę środków poprzez zminimalizowanie strat w przypadku niewywiązania się kredytobiorcy z warunków umowy.

Czym jest gwarancja hipoteczna? 

Gwarancja hipoteczna to „rzeczywiste zabezpieczenie”, które obejmuje zastaw nieruchomości. Jeśli kredytobiorca nie wywiązuje się z płatności, bank próbuje odzyskać dług na drodze pozasądowej, oferując rozłożenie długu na kilka rat. W przypadku braku rozwiązania, bank przejmuje nieruchomość i sprzedaje ją. Jest to zwykła hipoteka udzielana przez kredytobiorcę, w przeciwieństwie do hipoteki sądowej, która powstaje na podstawie nakazu sądowego.

Posiadanie hipoteki nie ogranicza praw właściciela do dysponowania nieruchomością. Właściciel może mieszkać w domu, dokonywać napraw, sprzedawać go lub wynajmować. Hipoteka na działce automatycznie obejmuje budynki, które zostaną na niej wzniesione. Gwarancja hipoteczna jest sporządzana przez notariusza i rejestrowana w rejestrze nieruchomości księgi wieczystej.

Poręczenie i gwarancja hipoteczna: różnice i warunki korzystania

Zazwyczaj banki wolą zapewnić depozyt zamiast gwarancji hipotecznej, a to dlatego, że gwarancja jest łatwiejsza i szybsza do zorganizowania. Istnieją jednak pewne okoliczności, w których gwarancja bankowa nie może zostać wykorzystana. Przyjrzyjmy się, kiedy może się to zdarzyć:

• Jeśli gwarancja bankowa zostanie odrzucona przez organizację gwaranta na podstawie wyników przeglądu wniosku kredytobiorcy;
• Jeśli kredyt mieszkaniowy jest połączeniem kredytu na mieszkanie socjalne i kredytu o zerowej stopie procentowej;
• Jeśli kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na sfinansowanie zakupu przekracza limit.

Jeśli chodzi o różnicę między gwarancją hipoteczną a zastawem - są to dwie gwarancje bankowe udzielane przez instytucję kredytującą w celu zapewnienia zwrotu przekazanych kwot w przypadku niewywiązania się kredytobiorcy ze zobowiązań. W praktyce, w przypadku gwarancji hipotecznej, bank odzyskuje swoje środki poprzez sprzedaż nieruchomości i odwrotnie, w przypadku gwarancji bankowej, poręczyciel zobowiązuje się spłacić instytucję kredytującą zamiast kredytobiorcy. W praktyce, aby gwarancja została zatwierdzona, kredytobiorca płaci opłatę gwarancyjną proporcjonalną do kwoty pozyskanego kapitału. Zastanówmy się, w jaki sposób ta płatność jest rozdzielana:

• Jedna część jest wypłacana jako wynagrodzenie dla organizacji za świadczone usługi;
• Druga część jest deponowana w funduszu wzajemnych gwarancji, który jest wykorzystywany do zrekompensowania bankowi w przypadku niewywiązania się kredytobiorcy ze zobowiązań.

Koszt gwarancji hipotecznej i warunki zwolnienia z hipoteki

Gwarancja hipoteczna jest realizowana u notariusza i wiąże się z kilkoma rodzajami kosztów. Obejmują one opłaty notarialne, podatek od rejestracji transakcji na rynku nieruchomości, opłaty administracyjne i opłatę za zabezpieczenie nieruchomości. Suma tych kosztów wynosi zazwyczaj około 1,5% kwoty kredytu. Przykładowo, para zaciągająca kredyt hipoteczny w wysokości 300 000 euro poniesie te dodatkowe opłaty.

Gwarancja hipoteczna jest ważna przez okres trwania kredytu i pozostaje w rejestrze gruntów przez kolejny rok po spłacie. Po tym czasie rejestracja traci ważność bez dodatkowych kosztów. Jednakże, w razie potrzeby, gwarancja hipoteczna może zostać wcześniej usunięta po uiszczeniu pewnej opłaty, która jest obliczana przez notariusza.

Zwolnienie hipoteki wymaga notarialnego poświadczenia i również podlega opłacie. Paryska Izba Notarialna udostępnia narzędzie do obliczania tej opłaty. Możesz skorzystać z takich usług, aby dowiedzieć się z wyprzedzeniem, ile będziesz musiał zapłacić za zwolnienie hipoteki.

Kiedy można zwolnić hipotekę i skąd mam wiedzieć, czy istnieje gwarancja?

Kredyt hipoteczny zostaje zwolniony, gdy kredytobiorca spłaci kredyt przed terminem. Jest to możliwe w przypadku sprzedaży nieruchomości, przeniesienia kredytu do innego banku lub uzyskania dodatkowych środków. Opłata za wcześniejszą spłatę nie może przekroczyć sześciomiesięcznych odsetek lub 3% salda kredytu, w zależności od warunków.

Aby sprawdzić, czy na danej nieruchomości istnieje gwarancja hipoteczna, należy skontaktować się z rejestrem gruntów. Zapytanie jest płatne, a następnie dostarczane jest zaświadczenie o statusie obciążenia. Jest to szczególnie ważne w przypadku zakupu domu, ponieważ nieruchomość musi zostać sprzedana wolna od obciążeń. Jeśli kredyt hipoteczny jest nadal aktywny, sprzedaż nieruchomości może być trudna, ponieważ nowi nabywcy będą chcieli czystej transakcji bez dodatkowych zobowiązań kredytowych.

Wnioski: Gwarancja hipoteczna i jak banki zarządzają ryzykiem?

Gwarancja hipoteczna jest ważnym narzędziem zarządzania ryzykiem dla banków, chroniącym je w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy. Banki aktywnie korzystają z tego mechanizmu, aby zminimalizować ryzyko, zachowując możliwość odzyskania długu poprzez sprzedaż zabezpieczenia. Ważne jest, aby kredytobiorcy wzięli pod uwagę koszty związane z gwarancją hipoteczną, a także warunki wcześniejszej spłaty kredytu. Dlatego warto zrozumieć te aspekty, aby lepiej poruszać się w procesie udzielania kredytu hipotecznego i być w stanie zapewnić przejrzystość transakcji.