Was ist eine Hypothekengarantie und wie managen die Banken das Risiko?

Die Hypothekengarantie spielt eine Schlüsselrolle im Bankensystem, da sie die Finanzinstitute vor dem Risiko des Ausfalls eines Kreditnehmers schützt. Wenn der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann die Bank die Immobiliensicherheiten zur Rückzahlung des Kredits verwenden. Die notariell beurkundete und im Grundbuch eingetragene Hypothekengarantie ist eines der wichtigsten Instrumente des Risikomanagements im Bankwesen. Sie ermöglicht es den Banken, die Rückzahlung der Gelder sicherzustellen, indem sie die Verluste minimiert, wenn der Kreditnehmer die Vertragsbedingungen nicht einhält.

Was ist eine Hypothekengarantie? 

Eine Hypothekengarantie ist eine „reale Sicherheit“, die ein Pfandrecht an einer Immobilie beinhaltet. Wenn der Kreditnehmer mit einer Zahlung in Verzug gerät, versucht die Bank, die Schuld außergerichtlich einzutreiben, indem sie anbietet, die Schuld auf mehrere Raten zu verteilen. Kommt es zu keiner Einigung, beschlagnahmt die Bank die Immobilie und veräußert sie. Es handelt sich um eine reguläre Hypothek, die vom Kreditnehmer eingeräumt wird, im Gegensatz zu einer gerichtlichen Hypothek, die auf einen Gerichtsbeschluss zurückgeht.

Eine Hypothek schränkt die Verfügungsrechte des Eigentümers über die Immobilie nicht ein. Der Eigentümer kann in dem Haus wohnen, es reparieren, verkaufen oder vermieten. Eine Hypothek auf ein Grundstück deckt automatisch auch die Gebäude ab, die darauf errichtet werden sollen. Die Hypothekenbürgschaft wird von einem Notar ausgestellt und in das Grundbuch eingetragen.

Bürgschaft und Hypothekengarantie: Unterschiede und Verwendungsbedingungen

In der Regel ziehen die Banken eine Kaution einer Hypothekenbürgschaft vor, da eine Bürgschaft einfacher und schneller zu handhaben ist. Es gibt jedoch einige Umstände, unter denen eine Bankbürgschaft nicht verwendet werden kann. Schauen wir uns an, wann dies der Fall sein kann:

• Wenn die Bankbürgschaft von der bürgenden Organisation aufgrund der Ergebnisse der Prüfung des Antrags des Kreditnehmers abgelehnt wird;
• Wenn das Wohnungsbaudarlehen eine Kombination aus einem Darlehen für den sozialen Wohnungsbau und einem zinslosen Darlehen ist;
• wenn der Betrag des zur Finanzierung des Kaufs aufgenommenen Darlehens für den sozialen Wohnungsbau die Obergrenze überschreitet.

Was den Unterschied zwischen einer Hypothekengarantie und einer Verpfändung betrifft, so handelt es sich um zwei Bankgarantien, die vom kreditgebenden Institut bereitgestellt werden, um die Rückzahlung der bereitgestellten Beträge im Falle des Ausfalls des Kreditnehmers sicherzustellen. In der Praxis erhält die Bank bei einer Hypothekenbürgschaft ihre Gelder durch den Verkauf der Immobilie zurück, und umgekehrt verpflichtet sich der Bürge bei einer Bankbürgschaft zur Rückzahlung an das kreditgebende Institut und nicht an den Kreditnehmer. In der Praxis zahlt der Kreditnehmer für die Bestätigung der Garantie eine Garantiegebühr, die proportional zur Höhe des aufgenommenen Kapitals ist. Betrachten wir nun, wie sich diese Zahlung aufteilt:

• Ein Teil wird als Vergütung für die geleisteten Dienste an die Organisation gezahlt;
• Der zweite Teil wird in einen Garantiefonds auf Gegenseitigkeit eingezahlt, aus dem die Bank bei einem Ausfall des Kreditnehmers entschädigt wird.

Die Kosten einer Hypothekengarantie und die Bedingungen der Hypothekenfreistellung

Eine Hypothekengarantie wird von einem Notar ausgestellt und ist mit verschiedenen Kosten verbunden. Dazu gehören die Notargebühren, die Grundbucheintragungssteuer, die Verwaltungsgebühren und eine Gebühr für die Erhaltung des Eigentums. Die Gesamtkosten belaufen sich in der Regel auf etwa 1,5% des Darlehensbetrags. Ein Ehepaar, das eine Hypothek in Höhe von 300.000 € aufnimmt, muss diese zusätzlichen Gebühren zahlen.

Die Hypothekengarantie gilt für die Dauer des Kredits und bleibt nach der Rückzahlung noch ein weiteres Jahr im Grundbuch eingetragen. Danach verliert die Eintragung ihre Gültigkeit, ohne dass zusätzliche Kosten anfallen. Falls erforderlich, kann die Hypothekengarantie jedoch gegen Zahlung einer bestimmten Gebühr, die vom Notar berechnet wird, vorzeitig gelöscht werden.

Die Löschung der Hypothek bedarf der notariellen Beurkundung und ist ebenfalls gebührenpflichtig. Die Pariser Notarkammer bietet ein Tool zur Berechnung dieser Gebühr an. Sie können diese Dienste nutzen, um im Voraus herauszufinden, wie viel Sie für eine Hypothekenfreigabe zahlen müssen.

Wann kann eine Hypothek gelöscht werden und woher weiß ich, ob es eine Sicherheit gibt?

Eine Hypothek wird abgelöst, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen vorzeitig tilgt. Dies ist möglich, wenn die Immobilie verkauft wird, das Darlehen auf eine andere Bank übertragen wird oder zusätzliche Mittel beschafft werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung darf je nach Konditionen maximal sechs Monatszinsen oder 3% der Darlehenssumme betragen.

Um zu prüfen, ob eine Hypothekengarantie für eine Immobilie besteht, muss man sich an das Grundbuchamt wenden. Die Anfrage ist kostenpflichtig, und es wird eine Bescheinigung über den Stand der Hypothek ausgestellt. Dies ist besonders wichtig beim Kauf eines Hauses, da die Immobilie frei von Pfandrechten verkauft werden muss. Wenn die Hypothek noch aktiv ist, kann der Verkauf der Immobilie schwierig werden, da neue Käufer ein sauberes Geschäft ohne zusätzliche Darlehensverpflichtungen wünschen.

Schlussfolgerungen: Hypothekengarantie und Risikomanagement der Banken?

Die Hypothekengarantie ist ein wichtiges Instrument des Risikomanagements für die Banken, das sie im Falle des Ausfalls eines Kreditnehmers schützt. Die Banken nutzen diesen Mechanismus aktiv, um das Risiko zu minimieren, indem sie sich die Möglichkeit offen halten, die Schulden durch den Verkauf von Sicherheiten einzutreiben. Für Kreditnehmer ist es wichtig, die mit einer Hypothekengarantie verbundenen Kosten sowie die Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits zu berücksichtigen. Es lohnt sich daher, diese Aspekte zu verstehen, um sich im Hypothekarkreditverfahren besser zurechtzufinden und die Transparenz der Transaktion zu gewährleisten.